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Troubles anormaux de voisinage et copropriété

Ecrit par Maître RAISON Publié le 28 juin 2021

 

Troubles anormaux de voisinage et copropriété

La théorie des troubles anormaux de voisinage :

Il s’agit d’un principe général du droit dégagé par la jurisprudence selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».

 

La Cour de Cassation a défini la théorie des troubles anormaux de voisinage comme étant un dommage qui excède la mesure des inconvénients normaux de voisinage, son auteur engage sa responsabilité à l’égard des victimes du trouble (Cour de Cassation, 3e Ch Civ, 26 janvier 1993).

Les critères du trouble anormal de voisinage :

Le trouble anormal de voisinage présente 2 critères :

  • Un critère de continuité, le trouble peut être permanent, durable ou répétitif.
  • Un critère d’anormalité.

L’anormalité du trouble :

L’anormalité du trouble est la condition indispensable pour démontrer un trouble de voisinage.

 

Il revient aux juges de rechercher si le trouble excède ou non les inconvénients normaux de voisinage (Cour de Cassation, 3e Ch Civ, 24 octobre 1990 n°88-19.383).

Un locataire auteur des troubles de voisinages :

Qui peut agir contre le locataire ?

 

Le copropriétaire bailleur en vertu de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dispose que : « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

 

Tout copropriétaire par la voie de l’action oblique peut exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété (Cour de cassation, 3e Chambre civile 8 avril 2021 n° 20-18.327).

 

Le syndicat a la capacité pour agir contre le locataire en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat peut agir conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Prescription de l’action pour agir en responsabilité pour troubles anormaux de voisinage

L’action en responsabilité pour troubles anormaux de voisinage se prescrit par un délai de 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du code civil.

Les sanctions des troubles anormaux de voisinage :

La réparation de troubles anormaux de voisinage est rattachée au principe de droit commun, il s’agit d’indemniser par le versement de dommages et intérêts qui peut être assorti de l’obligation de faire cesser le trouble ou de la constatation de la cessation effective du trouble (Cour de Cassation, 2e Ch Civ, 4 mars 1992, n°90-20.768).

 

Lorsque la cessation du trouble n’est pas possible, l’indemnisation accordée à la victime du trouble correspond à la perte de valeur de la propriété (Cour de Cassation, 2e Ch Civ, 12 novembre 1997, n°96-10.603).

 

Pour un locataire auteur de troubles anormaux de voisinage, son copropriétaire bailleur ou tout copropriétaire peut obtenir la résiliation du bail de location.

Quelques exemples de troubles anormaux de voisinage :

Des bruits violents ou renouvelé (Cour d’Appel de Paris, 1er mars 1963)

Les aboiements d’un chien (Cour d’Appel de Paris, 22 juin 1962)

Des bruits nocturnes provenant de l’exploitation d’une boulangerie (Cour de Cassation, 3e Ch Civ, 20 février 1973, n°71-14.174)

Occupation en surnombre de chambres de bonnes (Cour d’Appel de Versailles, 23 octobre 1983)

Remplacement d’un parquet par du carrelage (Cour d’Appel de Chambéry, 30 août 2011)

La réalisation de travaux dans les parties communes engendrant des dommages (Cour de Cassation, 3e Ch Civ, 14 juin 2018 n°17-14.191)

L’installation d’un brise vue plongeant la cour, partie commune de la copropriété, dans l’obscurité (Cour d’Appel de Paris, pôle 1 Ch 8, 4 juin 2021, n°20/12205).

 

Manuel RAISON

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats

Article rédigé par :


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