Les Parties Communes Spéciales

Le règlement de copropriété peut identifier des parties communes spéciales à certains copropriétaires qui ont seuls un droit de propriété indivis sur ces parties communes. Ces copropriétaires sont donc reconnus comme étant les seuls à pouvoir prendre des décisions sur ces parties communes.

La création de parties communes spéciales fait naître aux copropriétaires concernés des charges spéciales.

L’existence de parties communes spéciales nécessite leur mention expresse dans le règlement de copropriété comme le prévoit l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Si le règlement de copropriété ne distingue pas une partie commune d’une partie commune spéciale, s’applique alors une présomption de communauté qui ne peut être modifiée que par un vote en assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires formant le syndicat. A contrario, si le règlement distingue une partie commune spéciale, cela peut être modifiée dans les mêmes conditions.

Les décisions concernant les parties communes spéciales sont soit prises en assemblées spéciales soit au cours d’une assemblée générale de tous les copropriétaires. Cependant, conformément à l’alinéa 3 de l’article 6-2 seuls les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes prennent part au vote.

Les assemblées spéciales sont soumises aux mêmes règles que les assemblées générales communes comme le prévoit l’article 20 du décret de 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020.

Le nouvel article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 créé par l’article 209, I de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, et modifié par l’article 5, I de l’ordonnance du 30 octobre 2019 définit les parties communes spéciales comme étant « celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».

Afin de préciser la liste exhaustive des parties communes spéciales et fixer l’étendu des droits correspondants aux charges spéciales le règlement de copropriété doit être modifié, en assemblée générale à la majorité de l’article 24, au plus tard le 24 novembre 2021 conformément aux dispositions prévues par la loi ELAN du 23 novembre 2018. 

Passé ce délai, l’existence de parties communes spéciales perdra tout effet à l’égard du ou des copropriétaires concernés. La modification du règlement de copropriété se fera à l’unanimité. 

Manuel RAISON

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats