Maître RAISON
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L'obligation de mise en conformité du règlement de copropriété par la loi ELAN
conformité des règlements de copropriété en application de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018.
L’article 209 II dispose que :
« II. Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »
L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
Cette modification découle de l’adoption de la loi ELAN qui se veut plus précise sur la description de certaines parties d’immeuble :
- Les parties communes spéciales
- Les parties communes à jouissance privative
- Les lots transitoires
Les modalités de mise en conformité du règlement de copropriété
En principe, en application de l’article 26 du règlement de copropriété, sauf quelques exceptions, la modification des clauses relatives à la destination des parties privatives, aux modalités de jouissance des parties privatives et à la répartition des charges nécessite l’unanimité des voix de l’assemblée générale.
Pour opérer une modification du règlement de copropriété, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, la question de mise en conformité du règlement de copropriété et ce dans un délai de 3 ans à compter de la date de promulgation de la loi ELAN, soit jusqu’au 24 novembre 2021.
La majorité applicable à cette modification est la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Afin de bénéficier de la majorité de l’article 24, la mise en conformité doit être effectuée avant le 23 novembre 2021. Passé ce délai, sauf nouvelle dérogation, la majorité requise en assemblée générale sera l’unanimité.
Les sanctions du défaut de mise en conformité du règlement de copropriété avant le 24 novembre 2021
La loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit, en son article 209, la disparition de l’existence juridique des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative et des lots transitoires, en cas de défaut de conformité du règlement de copropriété avant le délai de 3 ans à compter de sa promulgation.
Pour éviter cette situation, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétés la question de mise en conformité du règlement de copropriété.
Manuel RAISON
Avocat à la Cour
Cabinet Raison Avocats
