Fin du mandat de syndic

Principe : le mandat du syndic ne peut excéder 3 années :

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 n°67-223 pose un principe d’ordre public selon lequel « les fonctions du syndic ne peuvent excéder trois années ».

À défaut d’une nouvelle désignation du syndic par l’assemblée générale, les fonctions du syndic cessent par l’expiration du délai fixé par l’assemblée générale lors de sa désignation à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de Cassation refuse de reconnaître à un syndic, dont le mandat est expiré, le droit d’expédier les affaires courantes jusqu’à la nomination de son successeur (Cour de Cassation, 3^e Ch Civ, 3 juin 1987).

Le mandat du syndic restreint à une durée d’une année :

L’article 28 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 restreint le mandat du syndic à une durée d’une année lorsque « le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ont directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l’immeuble ».

L’exception à une durée limitée du mandat du syndic : l’organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) :

L’organisme d’HLM, en vertu de l’article L.443-15 du code de la construction et de l’habitation, demeure syndic jusqu’à ce qu’il y renonce.

Il peut renoncer à sa fonction de syndic en vendant son dernier logement au locataire ou en vendant les logements en sa possession à un autre organisme HLM qui devient alors syndic à son tour jusqu’à renonciation.

La disparition de la personne morale en charge des fonctions du syndic met fin au mandat du syndic.

La disparition de la personne morale peut être la conséquence de la dissolution de la personne morale désignée en qualité de syndic. Il en va de même pour la liquidation judiciaire a contrario le redressement judiciaire ne met pas fin au mandat.

La disparition du syndicat met également fin au mandat. Cette disparition intervient notamment à la suite d’une expropriation totale, d’une scission, de la réunion de l’ensemble des lots dans les mains d’une seule personne, de la liquidation en cas de destruction avec décision de ne pas reconstruire.

La résiliation prématurée du contrat du syndic est prévue à l’article 18. VIII de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2020-105 du 10 février 2020 entrant en vigueur au 1^er janvier 2022. Elle peut être faite à l’initiative d’une des parties au contrat. Cette résiliation ne peut intervenir uniquement en cas d’inexécution suffisamment grave de l’une des parties.

La résiliation du contrat du syndic par le syndic :

Pour mettre fin à son contrat, le syndic doit notifier sa volonté de mettre fin à ses fonctions au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires. La notification doit contenir les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Cette notification doit prévoir un préavis qui ne peut être inférieur à 2 mois.

La résiliation du contrat du syndic par le conseil syndical : 

Le conseil syndical doit notifier au syndic une demande motivée d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic de la prochaine assemblée générale en précisant les inexécutions reprochées au syndic. L’assemblée générale doit procéder à un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour résilier le contrat du syndic.

Dans l’hypothèse où le syndic refuse d’inscrire à l’ordre du jours la question de la désignation d’un nouveau syndic, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 n°67-223 permet de convoquer l’assemblée générale de plein droit par le conseil syndical après mise en demeure du syndic restée infructueuse après 8 jours.

Dans la même hypothèse, l’article 50 du décret du 17 mars 1967 n°67-223 permet pour tout copropriétaire de saisir le président du tribunal judiciaire statuant en matière de référé aux fins d’habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Une mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité.

La désignation du syndic par l’assemblée générale peut être entachée de nullité de plein droit en cas de défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat par le syndic, sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Le syndic dispose d’un délai de 3 mois pour respecter son obligation, passé ce délai son mandat expire.

Une action en nullité du mandat devra être exercée dans le délai de 5 ans à compter de la date à laquelle la nullité peut être encourue soit à l’expiration du délai de 3 mois de la désignation du syndic.

Le syndic révoqué par une décision en assemblée générale ne peut contester cette décision conformément à l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui autorise seulement les actions en contestation des décisions prises en assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants.

À compter de la fin de ses fonctions, le syndic doit remettre au nouveau syndic dans un délai de 15 jours :

• La situation de la trésorerie.
• Les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Puis dans un délai d’un mois à compter de la fin de ses fonctions, le syndic doit remettre :

• L’ensemble des documents et archives du syndicat.
• Le cas échéant l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots dans un format téléchargeable et imprimable.

Toujours à compter de la fin de ses fonctions et dans un délai de 3 mois le syndic doit fournir au nouveau syndic :

• L’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Dans l’hypothèse d’une résiliation anticipée, le syndic, dans l’hypothèse où il reviendrait à contester les motifs de la résiliation peut assigner en contestation le syndicat des copropriétaires. Il devra alors démontrer l’inexistence ou l’absence de gravité de la faute motivant la réalisation de son contrat de syndic. Le préjudice pourra alors notamment être constitué des honoraires forfaitaires non perçu entre la date de résiliation du contrat de syndic et la date théorique de fin de mandat.

Manuel RAISON

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats