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Abus de majorité en assemblée générale de copropriétaires

Ecrit par Maître RAISON Publié le 25 juin 2021

 

Abus de majorité en assemblée générale de copropriétaires

Qu’est-ce qu’un abus de majorité ?

L’abus de majorité suppose que la décision prise par la majorité, lors d’un vote en assemblée générale, n’est pas justifiée par l’intérêt général des copropriétaires, notamment lorsque l’intérêt personnel de certains copropriétaires est contraire à l’intérêt commun.

 

La problématique ne porte pas sur les conditions de formes liées à la prise de la décision mais sur la motivation du vote.

Agir contre un abus de majorité :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (n°65-557) encadre les actions en contestation des décisions prises en assemblée générale. Il dispose que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée général ».

Qui peut agir ?

Pour agir en nullité d’une décision prise en assemblé générale, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet de 1965, il faut avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.

 

  • Le copropriétaire opposant :

 

Le copropriétaire opposant est celui qui s’est opposé à la décision adoptée par l’assemblée générale, est assimilé à un copropriétaire opposant celui qui a voté en faveur d’une décision qui n’a pas été adoptée par l’assemblée générale (Civ 3e, 24 janvier 1991, n°99-14.692).

 

  • Le copropriétaire défaillant :

 

Le copropriétaire défaillant est celui qui était absent lors du vote de la décision adoptée en assemblée générale. La feuille de présence ou le procès-verbal doit noter l’absence du copropriétaire pour que ce dernier soit considéré comme un copropriétaire défaillant.

 

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, qualifie de défaillant le copropriétaire qui a voté par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale durant laquelle la décision prise a été amendée.

Le délai de prescription de l'action en nullité

Conformément aux dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de prescription de l’action en nullité est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

 

La notification du procès-verbal de l’Assemblée Générale est prévue par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020. Il dispose que :

« Toutes les notifications ou mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisées et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. »

Le délai de prescription débute au lendemain de la réception de la lettre recommandé au domicile du copropriétaire.

Les sanctions

En cas de reconnaissance d’un abus de majorité : 

  • Le juge prononce la nullité de la décision adoptée. Elle sera rétroactivement invalidée.
  • Le syndicat des copropriétaires peut être condamné à des dommages et intérêts

Quelques exemples d’abus de majorité :

L’abus de majorité a notamment été reconnu à l’encontre de copropriétaires majoritaires qui autorisent certains copropriétaires à occuper les emplacements de stationnement délimités dans la cour commune sans contrepartie pour les copropriétaires lésés (Cour de Cassation, 3e Chambre Civile, 11 mai 2006, n°05-10.924).

 

Le 8 septembre 2010, la Cour d’Appel de Paris a reconnu comme étant abusive la décision prise en assemblée générale des copropriétaires de mettre à la charge exclusive d’une société civile immobilière copropriétaire les travaux de réparation du portail de la copropriété.

 

Le 11 juin 2010, la Cour d’Appel de Colmar a reconnu comme étant abusive la décision prise en assemblée générale des copropriétaires de refuser à un copropriétaire l’aménagement de sa terrasse privative. Ce refus étant la volonté d’un copropriétaire majoritaire.

 

Manuel RAISON

Avocat à la Cour

Cabinet Raison Avocats

Article rédigé par :


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